NRIలు జాగ్రత్త.. వ్యవసాయ భూములు కొంటున్నారా? ఆస్తి అమ్మకాలపై భారీగా.. ఆ నిబంధనలు అతిక్రమిస్తే 300 శాతం భారీ పెనాల్టీ!

• నగదు లావాదేవీలు చేస్తున్నారా? ప్రాపర్టీ అమ్మకాల్లో క్యాష్ తీసుకుంటే ఫెమా (FEMA) చట్టం కింద కఠిన చర్యలు..
   
• NRI: వారసత్వ ఆస్తుల విక్రయంలో చిక్కులు.. అమ్మిన సొమ్మును విదేశాలకు తీసుకెళ్లడంపై కఠిన ఆంక్షలు..

NRIs Rules In India: భారతదేశంలో ఆస్తులు కొనడం లేదా అమ్మడం అనేది ప్రతీ ఎన్ఆర్ఐ (NRI) లేదా ఓసిఐ (OCI) కార్డు హోల్డర్‌కు ఒక కల. కానీ, ఈ ప్రక్రియలో ఉన్న చట్టపరమైన చిక్కులు, టాక్స్ నిబంధనలు తెలియకపోతే అది ఒక పెద్ద సమస్యగా మారవచ్చు. మనం ఇప్పుడు 2026 నాటి తాజా నిబంధనల ప్రకారం ఎన్ఆర్ఐలు మరియు ఓసిఐలు పాటించాల్సిన ముఖ్యమైన విషయాలను వివరంగా తెలుసుకుందాం.

ఎన్ఆర్ఐ (NRI) మరియు ఓసిఐ (OCI) - ఇద్దరూ ఒకటేనా?
చాలామంది ఈ రెండు పదాలను ఒకేలా భావిస్తారు, కానీ చట్టం దృష్టిలో వీరు వేరు. ఫెమా (FEMA) చట్టం ప్రకారం, సెక్షన్ 2 క్లాస్ (as) లో ఎన్ఆర్ఐని, సెక్షన్ 2 క్లాస్ (at) లో ఓసిఐ కార్డు హోల్డర్‌ను విడివిడిగా నిర్వచించారు. వీరిద్దరికీ చట్టపరంగా కొన్ని భేదాలు ఉన్నాయి. కాబట్టి, మీరు ఏ కేటగిరీలోకి వస్తారో తెలుసుకోవడం ప్రాపర్టీ లావాదేవీల్లో చాలా ముఖ్యం.

మీరు ఏ ఆస్తులు కొనవచ్చు? వేటిపై ఆంక్షలు ఉన్నాయి?
ఎన్ఆర్ఐలు లేదా ఓసిఐలు భారతదేశంలో ఎన్ని రెసిడెన్షియల్ (నివాస) ప్లాట్లు లేదా కమర్షియల్ (వాణిజ్య) ప్లాట్లు అయినా కొనుగోలు చేయవచ్చు. అయితే, కొన్ని రకాల భూములపై కఠినమైన ఆంక్షలు ఉన్నాయి:

• వ్యవసాయ భూములు (Agricultural Land), ప్లాంటేషన్ ప్రాపర్టీలు, ఫార్మింగ్ ల్యాండ్స్ కొనడానికి వీలు లేదు.
• కానీ, మీకు ఇవి వారసత్వంగా (Inheritance) వస్తే మాత్రం మీ వద్ద ఉంచుకోవడానికి చట్టం అనుమతిస్తుంది. వారసత్వంగా వచ్చిన ఆస్తులను అమ్ముకోవచ్చు, కానీ ఆ డబ్బును తిరిగి విదేశాలకు తీసుకెళ్లే విషయంలో ప్రత్యేక నిబంధనలు ఉంటాయి.

అవసరమైన పత్రాలు మరియు పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (POA)
ఇక్కడ ఆస్తి కొనడానికి మీరు భారతదేశానికి రావాల్సిన అవసరం లేదు. సెక్షన్ 139 ప్రకారం పాన్ (PAN) కార్డు తప్పనిసరి. ఒకవేళ మీరు స్వయంగా రాలేని పక్షంలో, మీ తరపున ఒక నమ్మకమైన వ్యక్తికి రిజిస్టర్డ్ పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ (POA)ఇవ్వడం ద్వారా ప్రాపర్టీ కొనుగోలు లేదా అమ్మకం పూర్తి చేయవచ్చు. ఈ POA చట్టబద్ధంగా చెల్లుబాటు అయ్యేలా ఇక్కడ అడ్జుడికేషన్ చేయించుకోవాల్సి ఉంటుంది.

డబ్బు చెల్లింపులు - మీరు తెలుసుకోవాల్సిన రూల్స్
ఆస్తి కొనేటప్పుడు మీ ఎన్ఆర్ఈ (NRE), ఎన్ఆర్ఓ (NRO) లేదా ఎఫ్సిఎన్ఆర్ (FCNR) అకౌంట్ల నుండి డబ్బు బదిలీ చేయవచ్చు. కానీ గుర్తుంచుకోవాల్సిన ముఖ్య విషయం ఏమిటంటే, ఫెమా సెక్షన్ 3 ప్రకారం నగదు (Cash) లావాదేవీలు పూర్తిగా నిషేధించబడ్డాయి. ఇలా చేస్తే నిబంధనల ఉల్లంఘన కింద కఠిన చర్యలు తీసుకుంటారు.

ఆస్తి అమ్మినప్పుడు డబ్బును విదేశాలకు ఎలా తీసుకెళ్లాలి? (Repatriation)
మీరు ఆస్తి అమ్మిన తర్వాత ఆ డబ్బును తిరిగి తీసుకెళ్లే విషయంలో రెండు రకాల నిబంధనలు ఉన్నాయి.
విదేశీ నిధులతో కొన్న ఆస్తి: 
మీ జీవితకాలంలో కేవలం రెండు రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీల పెట్టుబడి మొత్తాన్ని మాత్రమే యథావిధిగా విదేశాలకు తీసుకెళ్లవచ్చు. దీనిపై వచ్చే లాభాలను (Capital Gains) మాత్రం ఎన్ఆర్ఓ అకౌంట్లో వేసి, ఏడాదికి  1 మిలియన్ డాలర్ల స్కీమ్ కింద మాత్రమే తీసుకోవాల్సి ఉంటుంది.
వారసత్వ ఆస్తి లేదా కమర్షియల్ ప్రాపర్టీ: 
వీటిని అమ్మగా వచ్చిన మొత్తం డబ్బును తప్పనిసరిగా ఎన్ఆర్ఓ అకౌంట్లోనే జమ చేయాలి. ఇది కూడా 1 మిలియన్ డాలర్ పర్ ఆనమ్ స్కీమ్ కింద మాత్రమే విదేశాలకు పంపే వీలుంటుంది.

టాక్స్ (TDS) మరియు 300% పెనాల్టీ జాగ్రత్త!
చాలామంది ఎన్ఆర్ఐలు తాము విదేశాల్లో ఉంటున్నామని దాచిపెట్టి, కేవలం 1% టిడిఎస్ (TDS) కట్ చేయమని అడుగుతుంటారు. ఇది చాలా ప్రమాదకరం.

• ఆస్తి కొనేవారు అమ్మేవారి స్టేటస్ చూసి, లాంగ్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్ అయితే 12.5% ప్లస్ సర్ ఛార్జ్, షార్ట్ టర్మ్ అయితే 30% ప్లస్ సర్ ఛార్జ్ టిడిఎస్ కట్ చేయాలి.
• సరైన ఐటిఆర్ (ITR) ఫైల్ చేయకపోతే సెక్షన్ 234F కింద పెనాల్టీ పడుతుంది.
• నిబంధనలు అతిక్రమిస్తే ఫెమా రూల్స్ ప్రకారం 300% వరకు పెనాల్టీ పడే అవకాశం ఉంది.

తక్కువ టిడిఎస్ కట్ అవ్వాలనుకుంటే సెక్షన్ 197 కింద లోయర్ టిడిఎస్ సర్టిఫికేట్ (Lower TDS Certificate) కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవచ్చు, దీనికి సుమారు 15 రోజుల సమయం పడుతుంది. భారతదేశంలో ఆస్తి లావాదేవీలు చేసేటప్పుడు నిబంధనలు పాటిస్తే మీ పెట్టుబడి సురక్షితంగా ఉంటుంది. చట్టపరమైన సందేహాలు ఉన్నప్పుడు నిపుణుల సలహా తీసుకోవడం ఎల్లప్పుడూ శ్రేయస్కరం.